(万科A)从2019年报看万科的三生之幸（附表）

从2019年报看万科的三生之幸（附表） 近年来，投资人对房地产行业的认知基本围绕商品房的投资属性展开，即房价上涨趋势越明显、房地产调控政策越宽松，地产股的行情就越旺盛。这也间接导致地产股在二级市场的表现与政策及房价呈正相关，与房企的基本面表现相背离。但实际上，随着“房住不炒”与“不将房地产作为短期刺激经济的手段”结合“三稳”(稳政策、稳房价、稳预期)的政策基调的确立，房地产行业的政策方向基本告别了大起大落并将趋于稳定，这也意味着政策与地产板块行情的“脱钩”将越来越明显，房企的基本面将是支撑起未来股价走势的主要逻辑。有投资人曾表示，“过去三年已售未结的销售额、当年的销售额、近三年的销售增速、土地储备”是房企估值的重要指标，因为这代表了房企的“三生之幸”，即其表外利润、两年后的利润、成长性以及未来的发展空间。2019年3月17晚间，万科公布了2019年全年业绩报告，那么透过万科2019年财报，其“三生之幸”呈现何种趋势？业绩结算稳定但销售增速趋缓年报显示，万科2019年实现了结算收入3340.4亿元，同比上升21.8%，结算均价是13600元/平方米，也略有增长。从已售未结数据来看，截至2019年末，万科合并报表范围内有 4288.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6091亿元，较上年末分别增长15.6%和14.8%。上述数据表明，万科在业绩结算方面的表现增长较为稳定，不过其结算项目的整体盈利能力有所下滑。2019年万科房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点。集团全面摊薄的净资产收益率为20.7%，较 2018年下降1个百分点。而数据显示，主流房企过去两年的销售毛利率(见表一)平均值分别为27.8%和30.6%。虽然万科2019年的销售业绩增速趋缓，但在各地区的市场份额排名仍靠前。2019万科实现销售面积4112.2万平方米，销售金额 63