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最近，很多人问我：深圳回迁房投资收益有多高？为什么在深圳7.15调控之后回迁房投资开始大热？收益的背后都有哪些风险？如何才能避开风险？有没有安全的投资渠道？现在投资还晚不晚……

今天，且听我一一道来。

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兑现：5年翻了10倍

上周，有老友去深圳收房。

是一套回迁房，已等了5年，即将兑现。

准确的说，不是收房，而是即将建成开盘前，回迁户及投资客先抽签选房号。5年前，5千元种下的因，今天，结出了5万元的果。掐指一算，5年翻了10倍。

（ 现场：回迁房选房仪式 ）

一进选房大厅，来客已坐满了大半，有聚在一起拉家常的回迁户村民，也有互不相识零散而坐当初购买了回迁房的外来投资客，但不管是什么角色，每个人脸上都是一脸兴奋，没错，是收获季节应有的模样。

而以上，只是近几年深圳回迁房投资人价值兑现的场景之一。在这份回迁房投资价值兑现的楼盘名单上，著名的南山华润城、龙岗万科天誉、佳兆业城市广场、龙华壹城中心、坂田银湖谷等等……都赫然在列。

而伴随着这份名单的，是一个个千万级甚至亿级富者的诞生。我的投资主场虽然在东莞，但因近年逐渐开始移仓深圳的缘故，也认识了不少深圳的房叔同道。偶有喝茶聊起深圳回迁房往事与今日……

2

从低调，到难以低调

说起深圳旧改回迁，

除了上面提到的、已成功兑现的南山华润城等几大楼盘之外，还不得不提著名的南山区“白石洲”。

在风风火火的深圳旧改大潮当下，今天白石洲回迁指标的村民转让价格已经上涨至9万/平，而在去年5月，这一价格还只要5.6万/平，去年的11月份是7万/平。如果时间线拉得更长，从2014年立项的1.2万/平开始算，这涨幅达到了700%，而与我开头讲到的龙岗2015年5千买入，如今周边二手都要5万的回迁楼盘相比，涨幅甚至是达到了1000%。——绝对是甩了商品房N条街！

而这些，还只是回迁房因热度产生的转让升值，还并不是真正兑现成商品房后的收益。如果说，南山白石洲已经价格高企，入场门槛太高，那么，价格洼地的龙岗同样是风风火火，行情急转直上。

龙岗某个知名品牌开发商的回迁小区，今年4月份的转让指标价格还是2.4万/平而刚刚过去的10月份，房投学堂群友的买入价格已涨到了3.3万/平，即使如此，也是僧多粥少一房难求，村民每新出一套，都会比前一套贵上几分。

一般来说，深圳回迁房指标的价格会普遍是周边的二手房价格的60%。但随着拆迁完成度的上升，价值兑现期的日益到来，这一价格线也在快速上涨，由于拆迁即将全面完成、项目开工在即，现在是一天一个价。有的村民比较傲娇，签约前临时跳价涨一两千，也是常有之事。

村民傲娇也不是没有理由的，现在想买的人越来越多，原来还只是没有深圳购房指标的投资客“低调”在买，现如今，自从深圳7.15调控之后，很多失去购房资格的深圳刚入户却被“社保不满三年限购”者，也逐渐认识到回迁房的机遇，开始加入回迁房抢购之列，于是，竞争开始变得激烈，这也是为何回迁房市场日益火热的原因……

3

风险：不是每一块蛋糕都是甜的

买对了，单车变宝马。这也正是深圳拆迁房火爆的原因之一。

然而，如果买错了呢？如果不懂深圳回迁房，不去学习，不去了解，没有找到正确的购买渠道，没有通过正确的签约途径，那么，以下这些遭遇，也是真实存在的：

比如说，由于对回迁房一无所知，却盲目偏信电话小中介，结果掉进资金盘陷阱、或者假房源骗局的……

比如说，出于贪小便宜心理，买了开发能力不足的小开发商的回迁房，结果开发商烂尾拖延几经转手迟迟无法收楼的……

比如说，购买渠道不正规、流程不合法的，与村民签的转让协议漏洞百出，结果N年后遭遇村民违约而上诉无果的……

回迁房虽然是座金山，但也需要懂的人，才能挖到。有句话我们经常听到：我们从来赚不到认知以外的钱。所以，如果想投资回迁房，那么，读懂它，学习它，了解它，是第一步！

我整理了一下最近的学堂群友提问，其中问到最多的是以下几个问题：回迁房投资收益有多高？收益的背后都有哪些风险？如何才能避开风险？现在投资还晚不晚？重要的是，现在究竟有没有——安全可靠的投资购买渠道？

答案是，有！

我是唐宋，自由投资，佛系写文，纯实操，讲干货，说人话，本周，我在房投会馆将有一场关于深圳回迁房的投资沙龙路演，详见文末，如果你想，欢迎来听……