前两天，朋友去杭州玩了一圈。没住酒店，直接预订了最近火爆的民宿。离景区近，拎包入住还能自己做饭，朋友大呼过瘾。想着民宿是个不错的风口，就瞅准了自己老家万达广场边上的公寓。摩拳擦掌准备大干一番。

和朋友一样，想投资公寓的人不在少数，想把公寓当成住宅的人，也不少。提起公寓，脑海中蹦出的第一个词，就是精装修。朋友就是懒得装修，才看上了商住公寓。而且，首付可以分期，对于她这种手里有点小钱但是凑不上首付的人来说，是个不错的选择。

认为这种时机错过了就没有了。除了精装修，首付都可以分期，一些地区不限购，不限贷，能比住宅稍稍便宜一些。公寓的优点，还真没有多少，剩下的，都是些不足了。水电煤气都是商用标准，日常花销会增加在不必要的地方。居住人口多，商住公寓大多是开放式的，人员流动性大，安全隐患会高出不少。

所以呢，不管是投资还是自己住，都不推荐公寓。

对于这几种人，是绝对不适合投资公寓的。

01 收入起伏大，随时需要变现的投资者

这也是公寓的一大死穴，转手成本高，变现难。买房要缴税，卖房也一样。住宅按照房屋面积契税是分等级的，而公寓不是，一刀切，统统3%。即使是一室一厅的小户型，住宅契税，只有1%，公寓是住宅的3倍。其次就是个人所得税，住宅满5年，唯一一套可以免征。虽然说条件比较苛刻，至少还有免税的机会。公寓是连机会都没有，20%的个税，想想都难受。

另外还有 30-60%的土地增值税。杂七杂八的费用加起来，100万的公寓还要交10万多税。一旦有个什么急事，钱都死在房子上，可就真成不动产了。

02 有购房资格，准备安家落户的刚需族

公寓一般都建在繁华的地方，周围配套十分不错。但是公寓是没有落户资格，不划分学区的。上班是方便了，辛苦十几年，连个落户的资格都没有。旁边林林总总的名校，孩子没办法入学，只能干着急。

03 购房贷款，是个棘手的问题

首付虽然能分期，但是比例太高。住宅首付比例一般在30%左右，而公寓是50%。贷款的话，只可以走商业贷款，无法享受住房公积金和银行贷款优惠。公寓的贷款期限短，无形之中，增加了买房的成本。

当然，投资公寓也不是一点好处没有。有些人还是适合投资公寓的。比如说有商用刚需的投资人。现在很多自主创业的人会为自己的创业基地发愁。我一朋友因为各种原因搬了三次工作室。好不容易有点起色，每次装修搬家具甚至组建团队，都是不小的开销。

今年终于下定决心，投资了一套商用公寓，作为自己的阵地，现在经营的还不错。

还有，那些闲钱需要做资产配置的保守投资者们。银行理财不能保证刚性兑付，金融市场风险越来越大。基金股票黄金保险都配置齐全的人，可以适当投资公寓。尤其是一线城市每年依旧涌入大批量年轻人，再加上地段不错的话，租金还是可以的。

不过，稀缺的能赚钱的公寓的只有极少数，半径一公里有CBD，有大型人流，才勉强算得上稀缺。去年统计的北上广公寓租售比为55:1，也就是说，投资公寓55年之后才能回本。

通过收房租获得的年化收益率连2%都没到，还不如买国债赚的多。真的想投资，在投资之前算算，多少年能回本，搜一下同样的地段公寓租金回报率。更简单的办法，看看周围公寓晚上有多少户亮灯。投资赚钱的方式不少，没必要就认准房子。你的身后，还有更多赚钱机会。