便利店开发的成功与否，其中的商团调查与店址评估，占有十分重要的地位。

一.商圈确定

通过商圈调查，可以预估便利店座落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额;通过实地评估，就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开店，这样才不致因为盲从而贸然开店，得不偿失。

商圈的意义及其重要性

商圈，意指在便利店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆300米，乡镇地区则可能是方圆1000米(购物不方便、缺乏竞争等因素)，视具体状况而定。故商图的选择必须谨慎，且要调查清楚，方能开创自我的生存空间。

一般而言，涵盖面越大，表示商圈愈大，但实际上，在预开设店的周围一定有竞争店，经营业绩将会被竞争者所瓜分，所以对商圈的评估，并非一成不变，事实上是充满了变数，评估时必须面面俱到。经营一家成功的便利店，其所需要的条件很多，不过，商圈好坏对营运成功的影响力，可说是关键，因为地点好坏直接影响便利店营运的成功率，达60%。因此如何选择一个好的商圈，对便利店日后的经营发展，有很大的影响。

商圈的类别

商圈的变化，时时牵动着业绩的发展，因此在开店时，商圈的设定异常重要。

1.商圈设定分类

商圈的设定大致上可分为两种型态。

(1)徒步为主的商圈。徒步为主的商圈，例如商业区、住宅区等，以店为中心，半径约300米，以走得到且快速方便为主。

(2)车辆动线为主体的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此种商困大多设置于郊外或下斑路线上，有方便的停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆所需的商品。

2.商圈以区域大小的分类

以区域的大小加以分类，则有下列几种型态。

(1)邻近中心型。其商圈的设定大约在半径200—500米左右，即徒步商圈，此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。

(2)地区中心型。其商圈的设定一般在半径1千米，人们称之为生活商圈。

(3)大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。

(4)副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地。

(5)都市型。商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周，其交通流或人潮流的层面，可能来自四面八方。

商圈的特性商圈的特性

若依通常的习惯，常将实地环境分成下列几种。

1.住宅区

住宅区内的户数基本上须达10佃户左右，如以1户4人来计算，则人数将达4000人左右。

2.教育区

教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。当然，也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。

3.办公区

办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二干人，尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。

4.商业区

业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各种商店聚集之处。

5.娱乐区

娱乐区指以休闻消费为主的商圈，通常玩乐之后，需要补充体力。

由上述不难发现，住宅区的顾客群较为稳定，而且一般性的消费、业绩也较固定，如再加上交通主动脉的配合，因为增加部分的外来客，将使该区的业绩有上升的可能。

商圈店址调查要点与评估

店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。

失败店的主要因素有以下三点：

(1)地点选择失败;

(2)不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准;(3)许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失败店。由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。大体而言，便利店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。如考虑设店出人的人口流量多少、附近有几家同类店或不同类店、其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等，均是衡量的重点。1.商圈实地调查的要点

(1)开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几类。

①住宅的种类：

A.单身住宅;

B.普通小区住宅(分大、中型);

C.它;公寓(分电梯大楼、普通公寓);

D.高级住宅区。

以上的住宅种类都适于开设便利店，但贫民区、老人住宅区，则不太适合。

②住户的构成。便利店的客户群以10—30岁的青壮年为主，单身男女尤其重要。如以职业类别来看，司机、工厂上班者，蓝领及白领阶层以及服务业人员，都是比较理想的对象。

(2)商团内有助于便利店设立的设施，有下列几种：

①中小型企业(内部没有餐厅);

②中大型医院;

③大学、专科及高中职校;

④24小时的大、中型工厂(三班制);

⑤消防队、警察局、市政府;

⑥公园及广场;

⑦车站附近;

⑧大型集中住宅区;

⑨其他。

(3)商困未来发展的具体考虑如下：

①地区内人口及户数的增加;

②新设车站的计划;

③学校的建设计划;

④马路新设、增设及拓宽计划;

⑤小区住宅的兴建计划。

(4)商国内的竞争性。商圈内的竞争性，指的是区城内有大型店、同类店或商业聚集较多时，要先确定是否还有设店的空间。

2.评估

评估对便利店的成败关系很大。一般而言，评估是开店前必要的工作，以国内而言，大多是靠有经验的人员的经验来论定，因此评估的结果可能各不一样。不过普遍来说，调查经验丰富的老手，比起刚加入评估作业的新人，其评估的结果的准确度优于后者。

评估过程中，数据化、定量化评价数据，是非常重要的，可将人为干扰的因素减至最低。

下面我们将讨论一下评估作业的方法。

在地点位置详细图中，可了解周围250米内交通、道路、住宅及公共场所的位置关系，进而判断该点的位置是否理想。

方法如下：中心点为欲开的便利店的位置，而3条圆虚线由内而外各代表50米、150米、250米的范围，可将250米内的道路、住宅及公共场所标注在国内，再进行分析与判断。

将车辆动线标示清楚，这时设立地点附近的相关位置，清清楚楚，可以很清楚地判断哪一点比较有利，其车辆的动线是在哪里汇集，广告效果哪一个比较理想，哪里停车较方便等。

最后再把距离内的商圈标注清楚，就可以很清楚地判断该点是否可以设店了。

二、四种商群优劣分析

1城市中的商圈。

全市性的主要大街贯穿其间，云集着许多着名的百货便利店和各种专卖便利店、豪华的大饭店、影剧院和办公室大楼。这是全市最主要的、最繁华的商业区，在一些较小城镇，商圈是这些城镇唯一的购物区。

存在的机会分析：商圈客户成熟，购买力强。

存在的威胁因素：商圈周围的房租无疑是很高的，在商圈附件开便利店要承受更高的成本因素。

2城市交通要道和交通枢纽的商业街。

它是大城市的次要的商业街。这里所说的交通要道和交通枢纽，包括城市的宜通街道、地下铁道的大中转站等。这些地点是人流必经之处，在节假日、上下班时间人流如酣;店址选择在这些地点就是为了方便来往人流购物。

存在的优势分析：客流多，性价比高。

存在的威胁因素：交通要道改道，或者是道路上架设立交桥或者护栏等，都会对便利店销售产生影响。

3城市居民区商业街和边沿区商业中心。

城市居民区商业街的顾客，主要是附近居民，在这些地点设置便利店是为方便附近居民就近购买日用杂货、百货等。边沿区商业中心往往坐落在铁路的重要车站附近，规模较小。

存在的优势分析：开店成本略低。

存在的威胁因素：城市居民区拆迁或者人员变动，容易造成便利店顾客的减少。

4郊区购物中心。

在城市停车困难、交通日益拥挤，环境污染严重的情况下，随着私人汽车大量增加，高速公路的发展，部分城市中的居民迁往郊区，形成效区住宅区，为适应郊区居民的购物需要，不少便利店设到郊区大型住宅区附近，形成了郊区购物中心。

存在的优势分析：开店成本略低。

存在的威胁因素：在郊区，由于路途较远，对物流配送会有一定的影响。商品运至便利店是否容易。这就要考虑可供便利店利用的运输动脉能适应货运量的要求并利于装卸，如果运货费用明显上升，经济效益就会受到影响，因此有的供货商不愿意为郊区便利店进行配送，这点在开店选址的时候，要加以考虑。

三、选址考虑因素

仅仅做出了店址的区域位置选择还不够，因为在同一区域内，一个便利店可能会有好几个开设地点可供选择，但有些地点对某个便利店店来说，是最满意的开设地点，而对另一类便利店来说，就不一定是合适的开设地点，如果把便利店设在这里，就会直接影响便利店开业后的商品销售。因此，便利店的选址要在做好区域或位置选择以后，还要细致地分析区域内的具体情况，做出具体营业地点的选择。

1分析交通条件

交通条件是影响便利店选择开设地点的一个重要因素，决定了便利店经营的顺利开展和顾客购买行为的顺利实现。从便利店经营的角度来看，对交通条件的评估主要有以下两个方面：在开设便利店地点或附近，是否有足够的停车场，是否有车流经常经过便利店附件，这些车主是否在便利店周围久留。

为方便顾客购买，促进购买行为的顾客实现，对交通条件作如下具体分折。

设在一般商业中心附件的便利店，要分析与附近车站、码头的距离和方向。一般距离越近，客流较多，购买越方便。开设地点还要考虑客流来去方向，如选在面向车站、码头的位置，以下车，船客流为主；选在邻近市内公共汽车站的位置，则以上车的客流为主。

设在市内公共汽车站附近的便利店，要分析公共车站的性质，是中途站还是终始站，是主要停车站还是一般停车站。一般来说，终始站、主要停车站客流量大，便利店可以吸引的潜在顾客较多。要分析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件，如单行线街道，禁止车辆通行街道，街道的护栏与人行横道距离较远都会造成客流量在一定程度上的减少。

2分析客流规律。　

便利店成功的另一个关键因素是客流量大小，客流包括现有客流和潜在客流，便利店选择开设地点总是力图处在潜在客流最多，最集中的地点;以使多数人就近购买商品，但客流规模大，并不总是带来相应的优势，具体问题还需具体分析。

分析客流类型。一般便利店客流分为三种类型。

自身客流：指那些专门为购买某商品的来便利店顾客所形成的客流，这是便利店客流的基础，是便利店店销售收入的主要来源，因此，新设便利店在选址时，应首先着眼评估自身客流的大小及发展规模。

分享客流：指一家便利店从邻近便利店形成的客流中获得的客流，这种分享客流往往产生于经营相互补充商品种类的便利店之间，或大便利店与小便利店之间。如经营某类商品的补充商品的便利店，在顾客购买了这类主商品后，就会附带到邻近补充商品便利店去购买，供日后进一步消费的补充商品;又如邻近大型便利店的小便利店，会吸引一部分专程到大便利店购物的顾客顺便到毗邻的小店来。不少小便利店傍大店而设，就是利用这种分享刻流。

派生客流：指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客并非专门来便利店店购物。在一些旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立的便利店要利用的就是派生客流。

分析客流目的、速度和滞留时间。不同地区客流规模虽可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，要做具体分析，再作最佳地址选择。如在一些公共场所附近，车辆通行干道，客流规模很大，虽然也顺便或临时购买一些商品，但客流目的不是为了购物，同时客流速度快，滞留时间较短。

分析街道两侧的客流规模。同样一条街道，两侧的客流规模在很多情况下，由于光照条件、公共场所、交通条件设施等影响，而有所差异。另外，人们骑车、步行或驾驶汽车都是靠右行，往往习惯光顾行驶方向右侧的便利店。鉴于此，开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。

再对客流进行分析的同时，也要分析街道特点，选择便利店开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。交叉路口客流集中，能见度高，是最佳开设地点;有些街道由于两端的交通条件不同或通向地区不同，客流主要来自街道一端，表现为一端客流集中，纵深处逐渐减少的特征，这时候店址宜设在客流集中的一端，还有些街道，中间地段客流规模大于两端，相应地，店址放置中间地段就更能招揽潜在顾客。因此，总的原则就是，选择客流集中的地方开店，距离客流越近，顾客的上门率就越高。

3分析竞争对手。

便利店周围的竞争情况对便利店经营的成败产生巨大影响，因此对便利店开设地点的作选择时必须要分析竞争对手。一般来说，在开设地点附近如果竞争对手众多，便利店经营独具特色，将会吸引客流，促进销售增长，增强店信誉，否则与竞争对手相邻而设，将难以获得发展。便利店应该尽量不要选择太靠近大型超市的地方，大型超市强大的人流吸引力，会造成便利店客流的贫瘠，影响便利店的经营。作为便利店的地点还是尽量选择在便利店相对集中且有发展前景的地方，成行成市对新开业的便利店有一定的帮助。

另外，当店址周围的便利店类型，协调并存，形成相关便利店群，往往对经营产生积极影响，如经营相互补充类商品的便利店相邻而设，在方便顾客的基础上，扩大了各自的销售。因此，在对竞争对手进行考察的时候，不仅要注意其地理位置和顾客上门情况，还应该注意其销售产品的种类与价钱。

4分析地形特点。

选择便利店开设地点时，分析地理特点，就是要选择能见度高的地点设店，所以便利店尽量临街而设，并尽可能选在二面或三面临街的路口，增强能见度，并可多设出入口，多设临街宣传橱窗。同时，一些大型公共场所迎面处都是能见度较高的地点。

分析城市规划便利店开设地点的选择要分析城市建设的规划。

既包括短期规划，又包括长期规划。有的地点从当前分析是最佳位置，但随着市场的改造和发展将会出现新的变化而不适合没店，反之，有些地点从当前来看不是理想的开设地点，但从规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心区。因此，便利店经营者必须从长考虑，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目的规划的前提下，做出最佳地点的选择。

5分析便利店的户型。

便利店的户型对于便利店的布局乃至以后的生意都会产生巨大的影响，所以户型的选择一定要慎重。在户型选择中一定要注意以下几点：

开间，即便利店的入口宽度，适合便利店的面宽应在3米以上，否则招牌不会醒目，降低对于顾客的吸引力，而且也会严重影响。

进深，便利店的进深和开间的最佳比例为4倍左右，这样的房型对于便利店以后的货架摆放很有好处，如何户型进深过长，不利于销售购物，会对以后便利店的销售造成影响。

便利店门外及门前安装没有阻碍，如空调室外机等，门口无障碍物，如树木等会遮挡便利店，还有街道上的隔离带，台阶等，这些障碍物都会影响便利店的销售，便利店外有无影响便利店购物环境的场所，如公厕、废品收购站等。

6网点内的承重梁与隔墙

尽量不要租赁网点内带有承重梁与隔墙的房间作为便利店来营业，这样容易造成后期便利店内部布局的麻烦，当然，如果网点所处位置很好，譬如毗邻商业街与公园，也可以进行综合考虑。

公摊，现在商业网店的公摊一般会在20%的公摊，当然还有比这还高的公摊，因此在便利店选址的时候，不仅仅要看便利店所处的位置，还有看其内部空间，是否适合作为便利店来营运。