本人是一名法学应届小本，今年秋招，签了一个知名度较高的房地产公司深圳分公司做开发报建工作的offer。做为一个新人，怎么做好这个工作？需要注意哪些问题？

1.本人没有政府资源，做为一个刚进去社会的新人如何开展工作？看到我这个岗位的社会招聘要求:丰富的社会资源和极强的社交能力(要求之一)，那做为一名个新人，如何更好地开展工作？

2. 会不会开始总是做陪酒的工作？或者跑腿的？如果是，怎么提升自己摆脱这个状况？

3.发展前景的话，有没有机会成为项目总？

4.刚毕业，没有money如何打理这些人际

5.未来在习大大的威武下，开发报建的流程将越来越规范，行政审批将越来越简易，开发报建员会不会成为一个鸡肋工作，比如无法做一些WEI！GUI操作去帮企业省钱？

提前谢谢大家。

谢邀！

题主这个小兄弟和我认识，因此我就直接回答，不做假设了。

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1、H公司肯定也知道，你作为应届生没有社会资源。但H公司愿意要你，是看准了你的潜力的。你也知道，这份工作社招会需要很多社会资源和社交能力。因此，接下来你的几年工作要好好的积累自己的社会资源，培养你自己的社交能力。这样的话，你才能形成自己的独特竞争力和不可替代性。

2、除了开发报建，就是看上去比较高大上的投融资，一开始也免不了跑腿、喝酒这种看似很low的工作。我觉得你不必急着想去摆脱，换一个角度，能让你上这个酒桌，就是公司把你当自己人了。否则都不让你上酒桌，把你放公司里做做文职也行。另一方面，跑腿+酒局是最能积累人脉的工作，希望你能好好利用，各处混个脸熟，形成自己的人脉。

3、有机会成为项目总！但是你必须除了懂开发报建外，还要懂一些其他的。一般来说，房地产公司最前期的是投资，然后是开发，然后是工程，最后是营销。（其实没那么简单，但为了简明扼要，大致区分一下）。如果要成为项目总，你有两个选择，一个是往前期走，就是成为一个投融资+开发报建的人才，这样的话你成为了一个项目前期中期的主心骨。或者你往后期走，成为一个开发报建+工程的人才，这样的话你成为一个项目落地的主心骨。一般来说，往前期走，最后会发展成为总部的某部门总监，最后晋升成为副总裁。往后期走，最后会发展成为地区公司老大总经理，最后晋升成为副总裁。两条路皆可行，殊途同归。关键看你的兴趣和机遇，最后会决定你是往前期走还是往中后期走。

4、对于基层来说，人际不太需要用钱打理，更多是靠自己的肯干、踏实让别人认可你。慢慢你就会有人际关系网了。至于到了一定高度需要花钱，相信公司也不会让你掏钱的。

5.所以我建议你在做好开发报建的同时，选择一个方向，要么往前走，要么往后走，不能一直止步不前就仅做开发报建。最好成为复合型人才，这样不可替代性大，比较安全。

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最后，祝小兄弟一切顺利！如果我去深圳出差找你玩~

本人LIVE处女秀开放啦，主题是“如何备考复旦大学MBA并被录取”。欢迎您的参与！

如有地产金融、MBA相关问题，欢迎通过“值乎”提问。

https://www.zhihu.com/zhi/people/723590184125337600

好像是第一次答题，抛砖引玉，贱笑～

1.资源都是慢慢积累起来的，新人不怕可以慢慢来。关键是积累沟通协商方面的能力。

2. 跑腿是难免的，陪酒在深圳还好吧。摆脱？为什么要摆脱，以学习为主吧。

3.实话说，现在做地产开发，已大不如前。地产的核心部门已转移至营销或招商部门。

4.公司业务应酬是有经费的，不需要你自己掏钱吧？

5.看起来确实像鸡肋。但，开发工作其实就是项目管理工作，并非仅仅靠三陪走关系行贿……虽然从前这些事情确实是经常干。不违规也可以做开发，做得好一样可以压缩工期节省成本。

另外，加料送一段我初入行时的师傅教导（摘自本人日志）：

“我跟的第一个开发经理是个广州本地人，他告诉我：开发有三厚——脸皮厚、嘴皮厚、脚皮厚。

脸皮不厚，你做不了开发。一个项目开发，要跑遍几十个政府相关部门。陌生拜访、求人办事是家常便饭，你得学会自来熟。热脸去贴冷屁股，被人拒绝吃闭门羹，都是日常工作。都忘了有多少次被人拒之门外，多少次被人强行赶出办公室。遇到架子大的，连资料带礼品都给你扔出来……脸皮不厚你扛得住？

嘴皮不厚，你做不了开发。求人办事当然要开口，怎么求怎么说，哪些该说哪些不该说，那都是学问。同一个问题，不同人可能有不同的意见和看法，所以要勤动嘴多问问。掌握的情况越全面越具体越细致，就越有利于控制项目进度。有时候，为求个人办成个事，讲事实、摆道理、装可怜、说困难……那真是嘴皮磨破，口水都吐了几升。嘴皮不厚能经受得起？

脚皮不厚，你做不了开发。几十个政府相关部门，门门难进，领导办公室是特别难进。有时候你来了，领导不在或者在忙，你得等。为什么不提前预约？领导不是你想约，想约就能约啊。预约要等太久，情况紧急就只有死等硬闯，或者多跑几趟碰碰运气。一个项目跑下来，脚皮不厚都磨出茧了。曾经去H地产公司面试，广东分公司总经理是一年轻靓女。足足等了两个小时后进了她办公室。问：让你等了这么久，有何感受？答：等领导是开发人员的日常工作。其大悦，面试过，而我最终放弃。”

开发报建的普通员工尤其是初期，大部分时间是面对窗口单位、经办人，担忧应酬非常多余。在大公司里干活最怕的就是太把自己当回事

开发其实也是需要专业性的岗位，并不就是混社会，吃喝玩乐，越是大公司，越往上走，越需要扎实的经验储备。让自己成为一个人脉广又专业的职场人才是正道，跳槽的时候才是有用。校招一般配备导师，按照导师的安排慢慢学慢慢积累，至于其他的，公司都会有成熟惯例

还有这句

如果你对开发报建的理解仅仅是这样，这个真的。。。

作为一个从事此行业3年的人，也谈谈自己的心得体会，希望可以帮到你。

首先是对房地产行业各阶段报建流程的了解。房地产报建基本分为4大阶段，既规划报建阶段、施工报建阶段、施工验收阶段和房产登记阶段，每一个阶段都有一套完整的流程体系，前人都有总结，网上都能查到，每个城市基本大同小异，说白了就是熟练功夫，此阶段可以说是此工作的打基础阶段，也直接关系到今后你的工作发展和机会。如果有人带是最好，一边学一边跑，自己养成梳理记录的习惯，不要怕辛苦，多跑多问，以后不吃亏。

其次是基本文字功底，各种函件、请示、报告是报建工作必不可少的基本技能，这个在日常工作中，相信有一定文学常识的人都可以通过日积月累慢慢熟悉。

第三是在工作中培养自己与各类人打交道的能力。这个还须根据自己的悟性和勤奋程度来决定，如果你想在此行业做到出类拔萃就一定要用心去对待每一个环节，及负责审批的每一位经办人员，有句话叫阎王好见小鬼难缠，不要指望你能一下搞定哪个大领导给你开绿灯，很多时候时间都耽搁在经办人手里。房地产行业就是与时间赛跑，报建的速度决定着你的能力和未来发展方向，别人需要十天拿到的批文，你5天拿到证明你是称职的，你能3天拿到证明你已经上轨道了，要是能再缩短一天时间，放心！领导一定会奖励你，并且会记住你。

最后就是让自己保持良好的心态。报建，说白了就是求人办事，报建窗口每天要遇到不知道多少个你这样的人，别人也是拿工资办事，有很多时候态度冷淡，或者遇到心情不好的时候态度恶劣一点，都是正常现象，一定要平常心看待，人心肉长，你对别人送去春风，一定会收到夜雨，别把面子当饭吃，就算你所在的企业在牛逼，在他们这也都是一样的，打个不恰当的比喻，就当是玩游戏做任务，报建就是你每天要做的任务，按时完成了才会有好的回报，当你把整条流程跑下来你就有了职业生涯最大的资本。

本人大学一毕业就进入一家大型企业做开发报建工作，前后负责过近百亿元的项目规划、建设、竣工验收工作，涉及房地产、能源开发、煤化工、市政工程等30多个项目。职业生涯近10年，后期创业做了工程咨询互联网+。

先说说项目和报建吧

项目报建在我国目前还没有一个明确的定义，这里指的项目其实主要是投资类项目，也就是固定资产投资，有政府出资不以盈利为目的公共基础设施投资，还有一类就是企业出资以盈利为目的的投资，这里主要有两种大家比较熟知，一种是地产类、一种是生产制造类。报建工作也叫报建审批工作，通用的语言把这样的工作叫项目前期工作。主要的工作任务是完成项目开工前所需的合法、合规手续及建设竣工后的竣工备案手续。说白了，在一块土地上完成一个钢筋混泥土的庞然大物，万一你投资的项目在环保、安全等方面损害了公众的利益怎么办，所以有关负责的政府部门设置了监管你的法律规定，你在法律规定下面进行你的投资建设活动。

接下来说说，报建工作的具体内容吧

报建报建先搞清楚向谁报？然后再搞清楚怎么报？最后报完以后有什么了结的东西？

这三个问题是围绕报建工作的核心，也是大纲。

向谁报？从政府部门监管的角度看，从地面到空中都分工的很细了，一个项目要建在土地上，会有国土局管理土地，一个项目建设的规模内容是否符合社会的发展要求？那么就有规划局和建设局对项目的具体规划和内容进行管理，项目如涉及到污染问题，类似房地产项目也会涉及到居民的生活废水，环保局负责这块，如建设加气站会有爆炸的危险，这块由安监局负责管理，项目还会涉及到防止雷电的伤害，这方面归气象局管理，为了保证项目万无一失，会有消防局负责防火、水利局负责项目取水、地震局负责地震预防、房管局负责房产登记、人防办负责防空等一系列保障公众利益的负责部门。

好了说到这里，涉及建设项目管理监管的政府部门基本就这么多了！没事可以梳理一下保证有用。

怎么报？既然负责的部门和具体内容明确了。总不能你去了政府部门，嘴说一下就行了，总要有个东西吧！要不然没法明确呀！这个东西就是文书，好吧，那么为了方便部门的同志们看，你只好写个请示盖好你们的公章，报给负责部门，经过审查，就给你一个回复说这个项目没有问题你可以建设，这个东西叫批文。那么，有些部门里的公务员他不是某个专业呀，他看不懂你的项目呀，比如你项目有污水，那环保局就说这个我管，我不能让你污染了公众赖以生存的环境呀，但我又看不懂你家排的是啥东西，那么怎么办？我不管出了问题怎么办，办法有了，找个会看的呀，找个帮我的呀，找谁呢？那就设立一个中介吧，让中介把要监管的项目帮我讲清楚，OK，建设局就有了审图机构看，国土局就有了测绘单位，环保局看不懂你排污的东西是个啥到底怎么处理可以没问题，找个环评机构看。最后中介机构给项目出了好多个报告呀、图纸呀。报给了各个部门，部门的同志说我还是不会看！！！晕！咋办？不是大学里有老师教授吗，科研院所有专家吗？有了！让专家们帮我看！搞个审查会，大家帮我看，签一下字，出问题专家可以负责。专家们也不要白来开会，给点专家费。

最终这个办法大家都学会了，项目到部门去，部门说你拿个文书我看看，我看不懂的你找个中介做个报告我让专家看看，最后专家出具意见汇总后，由政府部门核发一个批文。

报完之后咋办

这个好说，给项目一个证，《建设用地规划许可证》当地规划局核发，《建设项目土地证》当地国土局核发，《建设工程规划许可证》当地规划局核发，《建筑工程施工许可证》当地建设局核发。地产项目建了一半老板没钱了，部门支持一下办个《商品房预售许可证》，先卖几套回笼一下资金。

项目开工了，建设完了！咋办？

部门会看看，你是否按照专家们说的那样去建设了，环保是不有污水处理设施，规划看看你是不偷偷的多建了，建设看看你项目的质量，安全看看你保护设施是否有了，消防看看你项目的消防栓是否买够了。看完了，没问题，你可以歇歇了，部门再给你一个验收证书、验收证明人家为你服务了，你也可以给老板交差了。

等等，要是你的老板是个自以为是的，在建设中私自改了部门批的东西，例如设计变化了、为了省钱，不买消防栓了，人家部门不乐意。说你这是不拿我当回事呀！然后就是没有然后，你就惨了！天天折腾吧！

好了报建的事说完了。

接下来说说一个新人怎么在房地产的报建工作岗位上边的牛叉起来。

跑--多上现场去看，因为项目现场看的多你思考的角度会更清楚，随之去部门办理的时候会说清楚。

学--项目涉及的知识面非常的多，要你上知天文，下知地理，这个一点也不夸张。你学的越多将来你越值钱。

看--多看政策、法规的知识，仔细看，比如一个规划法看10遍，你就会给你老板省去几十万。举个例子，在办理《建设用地规划许可证》和《土地证》的间隙，利用政策，可以滞后缴纳土地出让金和比例，想想几千万的资金成本一个月是多少钱？

说--到了部门，一定要有眼力见，第一次：一定是领导、你、麻烦、请、请问、太感谢、太麻烦、不好意思、打扰您了；第二次：又来麻烦、谢谢、拜托、嗯嗯、明白了；第三次：哥呀、姐呀、您真辛苦、您太累了。。。。。。不用我教了吧，体验情商的时候到了。王健林说过，我们公司很早就取消了现金科目，吃个饭、洗个澡都是可以的。

终极目标，当你利用政策可以为企业省钱、挣钱的时候。你就牛叉大了。

最后回答一下你的几个问题，不妥之处可以忽略。

1.本人没有政府资源，做为一个刚进去社会的新人如何开展工作？看到我这个岗位的社会招聘要求:丰富的社会资源和极强的社交能力(要求之一)，那做为一名个新人，如何更好地开展工作？

答：政府资源对于个人而言尤其是一个企业打工的来说，一文不值，人脉对等的是地位，企业与部门才对等。社交能力才重要，培养社交能力就是站在对方的角度想问题，人家在忙时就站一会不要打扰，顺着人家说，留个电话加个微信，在微信里观察点赞，用点心，就是社交能力。

2. 会不会开始总是做陪酒的工作？或者跑腿的？如果是，怎么提升自己摆脱这个状况？

答：喝酒是巨大的锻炼，这里不是说酒量的锻炼。喝酒时察言观色，做好服务，比你的酒量重要100倍。先从座次安排、敬酒顺序、点菜能力、与服务员的配合做起。跑腿是历练的开始，马云也要跑的工商局去办事，王健林也要去见部门领导，多跑没有坏处。提升自己的状态，喝酒永远不喝醉还要把人陪好，跑腿提高效率争取外出一次搞定好几天的工作。状态自然就有了。

3.发展前景的话，有没有机会成为项目总？

答：这个项目总，有好多总，分管建设口、前期口、运营口、营销口，我曾是这几个总的总的培训生。机会太多了。

4.刚毕业，没有money如何打理这些人际

答：实际点适当的时候可以向公司争取点经费，但是刚去了别讲。企业自己会提出了。人际是企业造势、你只负责做事，把事做好先。

5.随着未来行政审批将越来越简易规范，开发报建员会不会成为一个鸡肋工作，比如无法做一些WEI！GUI操作去帮企业省钱？

答：研判、市场分析、规划、筹建、运营都是方向。万科的毛大庆原来就是负责报建的，顺势搞了共享办公。方向很多，毕竟工程行业的市场实在是太大。做好眼前，把3年的事考虑清楚，并做好，自然5年后的事就会想清楚。

最后的最后，相信我们国家是为人民的，政府部门是干实事的，公务员朋友们也是很辛苦的。依法治国是不可逆转的，走正道，乌七八糟的事不要干，出来混迟早要还的。

项目报建审批合法合规、企业才能健康发展、员工才能有所收获。见过太多烂尾的、跑路的、破产的、消失的企业，磨刀不误砍柴工，在项目报建审批前，让老板想清楚，与规划部门沟通明白，定下来就不要变。比起一个70年的房子，多花几天时间想清楚方案、想明白规模算的了什么？