有些农村的农民想多建几所房子，在没有宅基地的情况下就锁定在了自家的自留地上。那么，自留地上可以建房吗？自留地和宅基地有什么不同？

一、自留地上建房如何处理？

1、自留地与宅基地同属于农村的集体用地。不过，宅基地与自留地不同的是，宅基地是属于建设用地，自留地一般是为耕地。要注意的是，大家可不能私自的在自留地上进行建房。村里的宅基地要是分配不够，大家是可以申请自留地来建房，只要办理好相关的农用地转为建设用地的审批手续就好。

2、如果大家想要在自留地上建造房屋，就应该向当地村委首先进行申请，村委审查核实通过后，即在村里粘贴公示，公示没有产生异议，就上报予以上级部门进行审核备案。在当地的乡、县政府审查批准通过后，国土资源局便办理自留地转为建设用地的手续。自留地在转为建设用地后，申请人还得到当地的住房建设部门去办理相应的规划许可证。

3、若农民在没有经过审批就在自留地上进行建造房屋的话，这是属于非法占用土地的违法行为，那么，农民就应该及时补办相关的审批手续。要是补办农用地转为建设用地，建房审批手续没有通过的情况下，那么自留地上的房子就会要面临被拆除的风险。据土地法的有关规定：非法而占用土地进行建造房屋，相关的部门应当责令其立即退还非法占用的那块土地，同时还要拆除其违法建造的房屋。

4、对于在农村进行建造房屋，政府也是出台相关限制政策的。例如，当地的政府可能会限制农村建造房屋的面积和建房的楼层。相关的法律政策规定：要是从事农业的农户，那么自建的房层高是为二至三层。要是脱离农业生产的农户，那么自建的房层高是为四至五层。由于是不同的地区，所以不同的地区政策标准都会有所不同，具体的政策标准大家可咨询当地的工作人员。

二、自留地和宅基地有什么不同？

宅基地指的是农村农户或者个人用于住宅基地而合法占有、利用本集体所有的土地类型。

自留地指的是农业集体的经济组织按照政策相关规定分配给集体内成员而长期使用的一种土地类型。

关于农户经营的自留地，这是一项家庭副业。农户在自留地上充分利用剩余劳动力与劳动时间，来生产各种各样的农、副产品，从而满足自身的家庭生活与市场需要。

自留地与农村的耕地以及宅基地有着非常大的区分。自留地是属于农村集体分配给农村集体组织成员使用的土地，是让农民利用剩余劳动力和劳动时间，生产农副产品，改善农民生活条件的土地。那么，农村自留地可以建房吗？不注意这2点修建的房屋也将被拆除！

根据现行《土地管理法》中的相关规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。

自留地如果遇上了征收是有补偿的，而且和其他土地征收是一样的，但必须都要按照法律所规定的程序和标准进行。

《土地管理法》第四十七规定，征收土地的按照被征收土地的原用途给予补偿。如果在自留地上的房屋补齐了所有建房手续，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物（包括房屋）和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

《土地管理法》中还规定，支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

对于征地的补偿标准，每个地方跟每个地方是不一样的。征地补偿一般都是根据土地的用途以及当地的经济水平决定的。根据新的《土地管理法》中的第四十八条规定，征收土地应当要给予被征收人公平、合理的补偿，要保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。新的土地管理法自2020年1月1日起实施。

农村自留地怎么才能合法建房

1、转变用途

在《土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。虽然说自留地与农用地有着一定的区分，但自留地与农用地的区分仅仅是在是否有土地承包合同，因为自留地与农用地一样都是属于农村集体组织，都是用于农业生产，所以自留地其本质也是属于农用地，如果农民朋友想要在自留地上修建房屋，则需要办理土地变更登记手续，将自留地的农业用途转为建设用地！

2、申请审批

在将自留地转为建设用地之后，农民朋友还需要向当地住房建设管理部门申请农村建房审批手续，建环办核发《乡镇建设规划许可证》之后才能够动工建房，不过在房屋修建过程还需要满足当地的农村规划，不出现超占、多宅土地，确保土地资源得到合理的利用！

所以想要在自留地上建房，以上两个手续必不可少，如果缺少了农业用地转为建设用地手续，根据《土地管理法》地七十四条，违法本法规定，擅自在耕地上建房由县级以上人们政府土地行政主管部门责令限期整改或者治理，可以并处罚款；同时在第七十六中规定：擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物！

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由于农村地区房子建造久远，且当时的房子质量较差，导致农村地区有很多的危房存在，居住安全存在相当大的隐患。不管是居住还是放任不管都需要退出历史舞台的。农村危房改造的政策有哪些呢？

危房改造政策

住房城乡建设部联合财政部印发《农村危房改造脱贫攻坚三年行动方案》，明确到完成现有建档立卡贫困户存量危房改造任务，基本解决贫困户住房不安全问题。接下来一起看看具体有哪些重要政策内容。

一、农村危房的类型

根据《农村危险房屋鉴定技术导则(试行)》鉴定属于整栋危房(D级)或局部危险(C级)的房屋就是危房，危房分为一级危房（D级）、二级危房（C1级）和三级危房（C2级），承重机构危险构件比例大于30%的为一级危房、在5%-3%之间的为二级危房、小于5%的为三级危房。

一级危房：整体危险，需要拆除重新建设的房屋。

二级危房：局部危险，仅对局部构件进行更换、维修，即可恢复正常使用。

三级危房：有危险点，仅需要更换个别构件或轻微维修，即可恢复正常使用。

1、C级标准：

A、地基基础：地基基础尚保持稳定，基础出现少量损坏；

B、墙体：承重的墙体多数轻微裂缝或部分非承重墙墙体明显开裂，部分承重墙体明显位移和歪闪；

C、梁、柱：梁、柱出现裂缝，但未达到承载能力极限状态；个别梁柱节点破损和开裂明显。

D、楼、屋盖：楼、屋盖显著开裂；楼、屋盖板与墙、梁搭接处有松动和明显裂缝，个别屋面板塌落。

2、D级标准

A、地基基础：地基基本失去稳定，基础出现局部或整体坍塌；

B、墙体：承重墙有明显歪闪、局部酥碎或倒塌；墙角处和纵、横墙交接处普遍松动和开裂；非承重墙、女儿墙局部倒塌或严重开裂；

C、梁、柱：梁、柱节点破坏严重；梁、柱普遍开裂；梁、柱有明显变形和位移；部分柱基座滑移严重，有歪闪和局部倒塌；

D、楼、屋盖：楼、屋盖板普遍开裂，且部分严重开裂；楼、屋盖板与墙、梁搭接处有松动和严重裂缝，部分屋面板塌落；屋架歪闪，部分屋盖塌落。

二、农村危房改造对象

我国危房改造的重点对象有建档立卡贫困户、低保户、农村分散供养特困人员和贫困残疾人家庭4类重点对象，在危房改造时这几类人，需要经过政府对房屋危险程度进行评定，然后根据实际情况给出相应的补贴标准。

三、危房改造建设标准

拆除重建的房屋建筑面积，原则上1-3人户在40-60平米，1人户不低于20平米，2人户不低于30平米，C类危房可因地制宜开展维修加固或拆除重建，各地可根据当地民族习俗、气候特点等实际情况制定细化建设标准。

四、危房改造补助标准

各省的每户补贴标准是根据各地具体情况合理确定不同地区、不同类型、不同档次的分类补助标准。

1、四类重点对象户均补助：一级危房户3.5万元，二级危房1.5万元，三级危房1万元；

2、其他危房户户均补助：一级危房0.5万元，二级危房0.3万元，三级危房0.2万元。

五、农村危房会被强拆吗？

农村存在不少危房，但并不是所有的危房可以领取补贴的，部分危房是会被强制拆除，甚至是无偿拆除的，具体如下：

1、无主的危房

空心房，这类房屋由于长期无人居住年久失修或其他原因，已成为了危房，针对这种情况的危房，是要被无偿拆除的。

当农村五保户去世后，房屋没有人继承后房屋就变成了无主的，若是后期房屋成为了危房，也会被无偿拆除。

2、异地重建后的原危房

农村危房一般是选择原地建房，但部分农村地区在特殊情况的影响下（地质灾害区等），会异地重建，所以原危房将被拆除，这也是为了满足一户一宅的原则。

3、一户多宅的倒塌危房

若是该倒塌的危房是一户多宅的话，那么该危房也将被无偿拆除。

六、危房在哪鉴定

1、据了解，农村危房鉴定可以找当地建设部门，房管局，或者是当地危房鉴定站，在申请人向这些部门进行危房鉴定申请后，以及做好规定的其他手续后，其部门工作人员会在一定的时间内（一般是7个工作日）完成初勘。

2、除了可以找上述的几个部门进行危房鉴定外，还可以去咨询当地的司法鉴定部门，一般都是有鉴定资格的。

3、农村危房鉴定一般需要申请人提供相关资料（产权证明），并与鉴定部门签订委托书。

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农村建房以户为单位申报，在确定一户的宅基地使用权面积和房屋的建筑面积时，一般以该户村民人数为主要参考依据。

作为户主家的一份子，建造的房屋结合基本生活常理，建房用地审批表上载明的主体上，无论女儿成年还是未成年，均对该房屋享有产权份额。

1、如果在审批建房的时候，女儿已经出嫁，在盖房子的时候，出资、出力的都是这个房子的拥有者（也就是父母），那么在房子拥有者（父母）还建在的情况下，女儿是无权获得拆迁款的；

2、如果房子的拥有者（父母）不在了，有遗嘱指定某人可继承房子的，由指定的人继承并获得拆迁款；

3、如果没有指定某人可以继承房子的，已经出嫁的女儿是享有继承权的，那么出嫁的女儿也是可以获得拆迁款的；

4、如果在盖房子的时候，女儿也有出资、出力的情况在，那么无论房子的拥有者（父母）在与不在根据出资出力的份额，都可以获得拆迁款的。

在实践中，大多数拆迁都涉及到家庭因素，具体的拆迁是否获得补偿款，也需要家庭成员互相协商。

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《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求支付相应份额的，应予支持。但已报全国人大常委会、国务院备案的地方性法规、自治条例和单行条例、地方政府规章对土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法另有规定的除外。

《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定林地家庭承包中，承包方的继承人请求在承包期内继续承包的，应予支持。其他方式承包中，承包方的继承人或者权利义务承受者请求在承包期内继续承包的，应予支持。

土地征收时，是否有补偿，主要看土地归属问题，如果是集体土地的：

1、嫁出去的女儿如果在土地征收决定作出时，户口在征收地集体经济组织的，是可以获得征地补偿款的；

2、如果嫁出去的女儿在土地征收决定作出时，户口已经迁移到其他的城市的，那么在征地时，是没有补偿款的。

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土地征收时土地补偿款发放程序

征地补偿款发放中土地是农民使用的，直接发放给农民。土地是农村集体经济组织所有的，发放给集体经济组织。

《土地管理法实施条例》第26条规定地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗费的所有者所有。

安置补助费是国家征收集体土地后，安置被征收单位由于征地造成的多余劳动力的补助费用。

1、需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用;

2、由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位;

3、不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

土地补偿款的土地补偿费，安置补助费，地上附着物和青苗补偿费归属

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条的规定

1、征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

2、征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

3、征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

4、征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

5、县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

归集体的补偿款，也得按村民意愿发放

《土地管理法实施条例》第26条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗费的所有者所有。

村集体经济组织在收到土地补偿费后，应当按照《村民委员会组织法》第17条的规定召开村民会议，在所有具有本集体经济组织成员内部平均分配此款。如不分配给村民，则侵犯了村民的合法权益，具有本集体经济组织成员资格的人员，可单独或共同起诉集体经济组织或村委会，要求支付相应份额。

房屋拆迁补偿价

房屋拆迁补偿价格要结合当地具体的拆迁政策，详见县级人民政府下发的拆迁安置补偿方案，被拆迁人也可以直到县级人民政府自然资源与规划部门查询。

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厂房征收是指征收主体国家基于公共利益需要，以行政权取得集体、个人财产所有权并给予适当补偿的行政行为，征收时需要依照法律规定的权限和程序。法律规定有《中华人民共和国宪法》、《物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》。

厂房征收的赔偿标准根据以下几方面进行赔偿：土地使用权的区域补偿价、厂房重置成新价、停产停业损失费、装修附属物、机器设备、搬迁费用等几个项目进行。

厂房征收的原则：

1、公用征收目的性原则:征收必须出于公共利益需要目的。

2、合法性原则：征收必须依照法律规定的权限和程序。

3、公平补偿原则：征收必须实现予以公平补偿（征收补偿条款：征收的唇齿条款/征收一揽子条款）。

厂房征收赔偿标准：

一、土地使用权的区域补偿价，所占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价，说通俗了就是土地使用权补偿。那么土地使用权应该怎么补偿呢?有这么几种情况：

1、土地承包经营权。本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。

2、集体建设用地使用权。也就是取得集体建设用地使用权证，这可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得的。

3、国有土地使用权出让划拨的方式。经过国有土地出让取得的工业用地的资质，或者说通过划拨取得，这都是纳入土地使用权赔偿范围。但是租赁权现在还划定在债权的范围内，没有划归物权的形式，所以租赁权是没有土地使用权补偿的。

二、厂房重置成新价，即厂房重置后再建起来需要多少钱，被拆迁房屋拆迁时几成新也有重置成新的问题。实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物，只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。

实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样，补偿价格也不一样。有一些厂房使用砖木结构临时搭建的，可能不满足四面都有墙的要求，但是用于了正常的生产经营，原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。基本上有一种厂房外在固体属性，那么就可以按照厂房重置成新价来补偿。

三、停产停业损失费，因为拆迁造成企业的停产停业损失的费用。一般情况下要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等等这些才能满足一个正常的企业厂房进行生产经营的条件，这样才能获得一次性停产停业损失费。

1、预期利益损失，一年可产生的预期利润是一百万，拆迁造成经营中断，造成三年的停产停业损失，这样有可能要赔偿三年的损失。

2、违约的损失，企业和客户签订了一百万的合同，由于拆迁不能按时供货，一百万的违约成本是五万块，要补偿企业的违约损失。

3、财务成本，向银行贷款一百万，每年付财务成本利息，现在由于经营断了，财务成本是累计增加的，所以财务成本也要纳入停产停业损失中。

四、装修附属物，对现有建筑的添附是不可能挪动的，是按照重置费来算。实践中一个水泵、变压器、机器设备都纳入到装修附属物范围内。

五、机器设备，分为可移动和不可移动的，不可移动的机器设备跟房屋一样要有重置成新价，可移动的机器设备补偿的是搬迁费。

六、搬迁费用，就是可移动的所有附属设施设备等要给予的搬迁费用。

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国有土地使用权收回是指当出现某种法律事实时，原批准用地的人民政府土地行政主管部门经批准后依法收回用地单位或者个人使用的国有土地使用权。

我国国有土地使用权的收回分为以下四种情形：

一、因行政处罚收回。

因土地使用者违反了法律、法规的禁止性规定，被人民政府或土地行政主管部门依照法律、法规的规定收回土地使用权。

二、因土地使用权期满收回。

出让的国有土地使用权期满后，由于土地使用者未申请续期，或者虽申请续期但未获得批准，依照出让合同的约定，土地使用权由国家无偿收回。

三、因公共利益等其他法定事由收回。

土地使用者在没有违反法律、法规禁止性规定的情况下，因发生法律、法规规定的应当收回土地使用权的情形，而被土地行政主管部门收回土地使用权。

《土地管理法》第五十八条规定，有下列情形之地，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

1、为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的；

2、因单位撒销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

3、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照上述第①项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

四、因受让人的原因或土地出让合同的约定需向出让人交回土地使用权的其他非法定情形。

《土地管理法》第五十八条第二款规定的对土地使用权人应当给予的适当补偿，不能理解为仅补偿土地出让金、前期投入及相应利息，而宜考虑收回土地原因及土地的具体用途、原土地使用权剩余开发年限、土地使用权人的过错情况与实际投入等多重因素，参考收回土地时案涉土地类似房地产的市场价格，并确保补偿金额不低于土地使用权人取得土地的成本的情况下，综合确定公平合理的补偿金额。

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在面对拆迁时，被征拆方接到征收拆迁通知时需要提前知道的内容有哪些？

一、被征拆房屋的土地性质

　　在涉及房屋拆迁的时候，需要依据土地性质来确定补偿标准。这时候需要确定房屋涉及的土地是集体土地还是国有土地。如果是国有土地，需要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》按照市场价来进行补偿；如果是集体土地上拆迁，主要依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，集体土地开发首先必须先征收为国有，所以主要是征收土地的补偿，房子是作为地上附着物进行补偿的。

　　二、拆迁主体及拆迁原因

　　在房屋拆迁中，需要明确拆迁方的主体是谁，拆迁方征拆的原因。如果拆迁方是政府，那就涉及公共利益征收，这种属于强制拆迁的，一般是无法反对的，因而我们应当去争取合理的补偿。如果是拆迁方是非政府的，那拆迁可能就是出于商业目的，这时候你的同意与否决定了是否能够拆迁。

　　三、被拆迁对象定位

　　法律规定拆迁的补偿对象是土地或者房屋的所有权人，这就需要相关的证明材料，比如土地证、房产证。而如果不是房屋的所有权人，而是房屋的承租方，那这就涉及房屋租赁合同中关于房屋征收的约定条款了，若双方没有约定，则要去主张作为承租人相应损失的补偿。

　　四、被拆迁房屋的补偿标准和规定

　　1、房屋补偿费。用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

　　2、周转补偿费。用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

　　3、奖励性补偿费。用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据国家有关法律政策和本地的实际情况加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。

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农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。

农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。

1、农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。

2、宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。

3、建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。

按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。

被征收后的土地，不同于对外发包或对外出租。被征收的土地从被征收之日起，就是国有土地，不再回到农民手中。

国家在征收土地的时候，并非无偿征收集体土地，而是在征收过程中，给予农民土地征收款、失业人员安置补偿款、青苗费、地上附着物补偿费等。原有土地与村集体经济组织没有权属关系，而农村土地对外发包过对外出租，不管期限是多少年，它所有权仍然属于原农村集体经济组织。

集体土地被征用，土地补偿款是补偿给集体平均分配：

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。

依据《中华人民共和国土地管理法》土地补偿费的规定如下：第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

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《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条、第三十三条分别规定了拆迁人应当向拆迁人、房屋承租人支付搬迁补助费、停产停业的适当补偿。明确了承租企业应赔偿的以下几个项目：

1、设备搬迁安装费；

2、设备重置成新价；

3、停产、停业补偿。

在法律实践中，企业拆迁补偿主要分为三部分：

1、拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿；

2、拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用；

3、基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

一、拆迁资产补偿

1、土地补偿

作为承租人的企业，其经营场地是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁会导致这种租赁关系的终止。根据拆迁法规，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，实践中往往与房屋、建筑物补偿计算在一起。

2、房屋、建筑物补偿

对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。

3、设备重置成新价

《城市房屋拆迁管理条例》中规定，设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备；二是不可搬迁设备；可搬迁设备因拆迁而引起的损失又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。

在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被拆迁正式房屋建筑面积每平方米25元计算；无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。

二、拆迁费用补偿

1、停产停业损失

《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人可以给予适当补偿。对于“适当”的标准，何为“适当”、其计算依据、计算方法，何种情况下是“可以”补偿，何种情况下是“不可以”补偿，该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。希望有关部门能够引起重视，能够对停产停业损失进行更为明晰、清楚的规定，以促动拆迁过程中的公平公正。

2、设备搬迁安装费

对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。在拆迁非居住房屋，拆迁人应补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用”的补偿办法。具体而言，设备搬迁和安装费的补偿金额，由拆迁人、被拆迁人或承租人确定的货物运输价格、设备安装价格协商确定。协商不成的，也可委托专业的评估公司进行评估确定。

3、解聘员工的安置补偿费用。

因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体跟员工的劳动合同，结果劳动法有关规定给予补偿。

三、基于拆迁政策发生的奖励费用

在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当注意的是，如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时，奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这已经由政策性文件进行规定，也是合情合理的做法。

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拆迁始于拆迁公告的公布，自这一时刻起，您就应该开始注意自身权益的保护。在这一阶段，您应该着重关注以下几点：

一、认真阅读公告内容

二、确定拆迁许可证的合法性

合法的拆迁许可证需要具备以下证书及文件：

1、建设项目批准文件;

2、建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证;

3、国有土地使用批准文件;

4、城市房屋拆迁资格证书;

5、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件;

6、拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等 ;

7、拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算等。

一定要整理相关拆迁人和政府部门颁发的文件，包括：拆迁公告、拆迁地块的建设项目批准文件，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，拆迁单位是谁，城市房屋拆迁资格证书，拆迁许可证，以及两个内部文件(拆迁计划、拆迁方案和银行拆迁补偿安置资金的证明)。

三、明确拆迁的类型

如果是国家征收拆迁，是具有强制性的，最终还是会被拆掉的，所以遇到国家拆迁，如何尽可能的争取合理的拆迁补偿，在合适的时机积极进行补偿协谈是最关键的。

四、保存好关于房屋的信息

1、户主要对房屋进行全面的取证工作，主要是对房屋室内外状况进行全面的录像；

2、将房屋原始证件进行收集和完好保存，以做好维权准备。

五、拆迁范围确定后,在拆迁范围内您应注意暂停办理下列事项：

1、新建、改建、扩建房屋;

2、房屋租赁;

3、改变房屋、土地用途。

六、补偿谈判，必要时需录音留作证据。

房屋拆迁补偿安置合同的签订需要注意：

1、房屋拆迁补偿安置合同应注意拆迁当事人及基本情况。（拆迁人必须是是取得房屋拆迁许可证的单位）

2、拆除房屋的有关情况。（包括座落地点、结构、楼层、面积、质量、间数以及附属设施等）。

3、房屋拆迁补偿安置合同应注意补偿方式、补偿金额和补偿时间。

4、房屋拆迁补偿安置合同应注意房屋估价。

5、《中华人民共和国土地管理法》以下简称《土地管理法》第四十六条规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

在拆迁公告发布后，拆迁公司会和被拆迁人协商，被拆迁人应该索要拆迁公司的授权委托书，让他们出示工作证和拆迁人员的资格上岗证。同时在重要沟通环节要录音，确认好补偿协议后在签字，不要听信口头承诺。

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企业收到拆迁通知后需要做什么

一、拆迁项目开始

1、对企业的财产进行预估，保存证据；

很多企业在面临拆迁的时候都很盲目，自己都不清楚自己的企业的资产状况，不清楚应该补偿多少。即便跟拆迁方谈判，也是无从下手，有的漫天要价，有的干脆等待拆迁方进行评估。但是评估公司都是拆迁方制定和委托的，评估价格普遍较低。

2、准备企业财产清单。

财产清单主要是让我们对自身具有的土地、房屋、设备搬迁、设备损坏等的补偿项目能够达到怎样的总和，做到心中有数，可以让我们在客观事实的基础上做到合理评估。

3、规范企业管理，避免出现隐患；

4、随时关注拆迁信息；

二、拆迁公告已张贴

1、固定证据

在看到拆迁公告后，进行拍照保存。

2、核对房屋是否在公告范围内

拆迁房屋如果不在公告范围内，证明此次拆迁与您无关;但是如果拆迁方仍然对您的房屋进行拆迁，那么就违反了法律规定。

3、查拆迁项目的合法性

拆迁公告张贴后，标示着拆迁项目正式开始了，这个时候被拆迁人需要对拆迁项目的前置性文件的合法性进行审查，进而了解拆迁项目是否合法。

三、评估环节

1、参与选择评估机构；

2、配合入户测量并保留证据；

3、审查评估程序是否合法；

4、拆迁行政复议和诉讼；

5、拆迁谈判；

6、签订补偿协议。

补偿安置协议的内容：

房屋拆迁补偿安置协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议；拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。

补偿协议的主要内容有：

1、拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；

2、安置用房面积、标准和地点；

3、产权调换房屋的差价支付方式和期限；

4、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

5、搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；

6、违约责任和争议解决的方式；

7、当事人约定的其他条款。

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房屋拆迁评估报告的七个注意事项：

房屋拆迁评估报告牵涉最后的补偿结果，所以一定要重视评估报告，房屋拆迁评估报告的七个注意事项：

评估机构是怎样选出来的：

评估机构的选定先由征收单位给予一个适当的时间由双方协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

若在规定的时间内协商不成，再由房屋征收部门通过一定程序确定。

在实际拆迁过程中，房屋征收部门未经被征收人协商直接确定评估机构是不合法的。

对被征收房屋的评估的价格以什么时点为准：

由房屋市价是根据市场行情一直在变的，评估时点会对评估结果产生很大的影响，因此被征收人一定要关注评估时点，法律规定评估时点应该是房屋征收决定公告之日被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

评估机构认定房屋价值是用什么法定评估方法：

估价师根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

1、被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;

2、被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;

3、被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

在拆迁过程中，大部分评估使用的是市场评估法。大家可以根据同地段类似房地产的市场价来衡量一下自己的房屋价值。

可以能阻止评估人员进门测量吗：

被拆迁人与拆迁方如果有矛盾存在的或者对此次选定的拆迁公司不信任，可以采取不允许评估人员进门的方法进行阻止评估吗？

入户评估不会带来隐患，如果评估人员在测量登记中存在不实或异议处，我们要及时沟通并提出异议，在确认评估结果中的数字无误后才可签字！

完整的评估报告有哪些内容：

完整的估价报告应包括下列部分：

1、封面;

2、目录;

3、致委托方函;

4、估价师声明;

5、估价的假设和限制条件;

6、估价结果报告;

7、估价技术报告;

8、附件。

被拆迁人在收到评估报告后，如果以上8项内容缺少一项，那么评估报告都是不可信的。法律规定的评估报告应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，以上8个部分缺一不可。

收到评估报告后要审阅什么内容：

1、评估机构的资质；

在进行评估之前，被征收人一定要了解选定的评估机构是否是依法设立的，对要评估的事项是否有评估资质，进行评估的工作人员是否有评估证书。

2、签字信息；

最终的评估报告单上是否有两名以上评估师的亲笔签名，是否有盖房地产评估机构公章。如果没有相关评估师签字或者只有一位评估师签字，那么此次评估报告将无效。

3、评估数额。

根据自己预估的数额比照评估数额，若差距较大要及时咨询专业人员，对评估结果加以确认。

对评估结果不满意怎么办：

对评估结果有异议可以申请复核、鉴定，复议，诉讼。

自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

如果被征收人对房屋价值的评估仍有异议，房屋征收部门会按照征收补偿方案作出补偿决定。被征收人既可针对该补偿决定申请行政复议，也可以提起行政诉讼。

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纳入城市规划区的集体土地的房屋被征收报建手续齐全，房管局备过案、在自己名下、水电费以自己的名字交纳，但是房子没有房产证，户籍也不在所在城中村，现在面临拆迁，是否可以获得补偿？

一、纳入城市规划区的集体土地的房屋被征收根据相关法律规定应当参照国有土地上房屋征收与补偿条例的相关规定予以补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，征收房屋应当给予如下补偿：

1、房屋的价值补偿；

2、因征收造成的搬迁、过度费用；

3、停产停业损失。

二、征收是针对房屋及土地进行补偿，补偿多少的差别应该是房屋的合法性：

1、对土地使用的合法性；

2、是房屋本身的合法性。

户籍作为补偿标准之一只能是在有利于被征收人的情况下适用，比如以人口来计算补偿安置面积。针对法律规定的补偿，征收方不能通过户籍来降低补偿。

三、涉案房屋报建手续齐全，没有房产证，不能等同于违法建筑，其他报建手续能证明房屋合法即可。

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1978年，理论界提出了“住房商品化”、“土地产权”等观点，1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。至此，各地都开始积极响应，大力发展房地产市场，很多地方的房屋都从砖瓦房变成了小平房、多层房，实现了从第二代住房向第三代住房的过渡。

由于建造水平有限，很多地方的房子30年左右就已经破败不堪，城镇中也陆续开始出现成片危旧住房、破房烂院，户型拥挤不堪，公共设施无法配套，以及消防出行、生产生活存在明显公共安全隐患的旧村旧城。

2000年高层在“十五”规划中明确提出：“随着农业生产力水平的提高和工业化进程的加快，中国推进城市化条件已逐渐成熟，要不失时机实施城镇化战略”。因此加快了城市化发展进程。大量人口流入城市带来了大量的住房需求，因此需要更多的高层住宅来解决问题，但城市并不能一味扩张。

国家于2005年正式出台了“棚改”的相关政策，将这些老化的危房旧房拆除，取而代之的是一栋栋崭新的高楼大厦，一方面保障居住生命财产安全，另一方面解决了城市住房需求上涨问题。“棚改”涉及范围极广，完成效率也非常高：2018年全市累计完成棚户区改造34323户，占全年任务的146%，涉及人口约15.2万人，占全年任务的180%，超额完成2.36万户的全年改造任务。

但“棚改”过程中，也多多少少带来了一些问题。

1、“钉子户”与“炒房客”的出现。

在城市化进程中，大量产生的住房需求使得市场逐渐转变为卖方市场，因此房价上涨。而房价上涨的过程中，不可避免地吸引一些投资者，投资者多了就变成投机市场，导致房价进一步大涨。因此在“拆迁”过程中，一些住户正是看中了其中的“暴利”，而向开发商漫天要价，并且以不搬离的方式迫使开发商妥协，既妨碍了施工进度，也阻碍了交通。而由于拆迁的巨额赔偿款，也吸引很多炒房客，致使房价再次上涨。

2、拆迁户的“报复性消费”。

在高房价时代，买一套房不容易，很多人买房基本上搭进去自己一生的积蓄。而对于拆迁户而言，得到的赔偿款自然也不是一笔小数目，因此对于一些“一夜暴富”的拆迁户来说，很容易产生报复性消费的心理，将手上的钱很快花光，更有甚者染上了赌博、吸毒等不良习性。

3、老人无法适应新环境。

由于需要拆迁的小区都是老旧小区，因此里面的住户很多都是在小区生活了十几年或者几十年的，主要还是以老人为主。而这些老人可能已经结交了不少的朋友并且熟悉了当地的情况，一下搬离到新环境中老人可能很难适应新生活，也难以结交新朋友，不能够适应全新的环境。

2021年起，“拆迁”停止，“旧改”全面推进。

中国社会科学院财经战略研究院、新华社经济参考报社、中国社会科学出版社，凤凰网财经研究院在北京举办了《中国住房发展报告（2020-2021）》共同发布及研讨会，对于2020年房地产市场整体发展进行了总结，对于2021年楼市发展寄予了期望，其中明确提到：大规模棚户区改造圆满收官，城镇居民明显改善居住环境。“十三五”时期全国棚改预计开工2300多万套，将帮助5000多万居民“出棚进楼”，预计完成投资约7万亿元。

2020年或许是“拆迁”的最后一年，明年起老房子将不会拆了，取而代之的是一种全新的“旧改”模式。事实上，今年已经有多个小区在进行“旧改”了：相关数据显示，2020年1-10月份全国新开工改造城镇老旧小区3.7万个（涉及居民687.35万户）、完成年度计划任务的94.6%。

那么“旧改”具体有哪些地方改造呢？

1、基础类

供水排水、供电弱电、道路维修、供气供热、消防安防等市政基础设施改造提升。

2、完善类

拆除违法建设、绿化照明、无障碍设施、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯。

3、提升类

社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、养老托育设施等公共服务设施配套建设及其智慧化改造。

这次旧改覆盖了小区生活的方方面面，住户不仅生活居住质量得到了很大的提升，老房子加装电梯后，出行安全也得到了进一步的保障。同时避免了上述出现了各种问题：“钉子户”不复存在，“炒房客”无处下手、也不会让住户产生报复性消费心理。对于老旧小区住户而言，老房子可以说是迎来了“第二春”，未来也有很大升值空间。

2020年7月28日，住建部部长黄艳的发言也证实了未来老房子的处理问题：根据改造要求的不一样，将老旧住房分为基础类、完善类、提升类进行区分，支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。中央财政资金重点支持改造2000年底前建成的老旧小区。目标是到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需要改造城镇老旧小区改造任务。

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　 在实践征收过程中，很多被征收人往往只关注到拆迁补偿，而忽略了拆迁中其他的问题，而这些问题都会涉及到补偿的多少。很多被拆迁方在遇到了拆迁问题不知道怎么办，而是等待、拖延，这样只会让被征收人陷入到更复杂的困境中：

　　1、提前了解征收的目的

　　征地拆迁关系到被征收人的权益，因此，作为被征收人应当要提前了解征地拆迁项目是基于什么目的。根据土地管理法中的规定，只有因公共利益的需要才能依法征收土地，而且必须要按照土地管理法或是国有土地上房屋征收与补偿条例中的规定进行征收。

　　实践中，若有街道办事处或是村委会以及其他部门未向有关部门申请征收土地或以租赁的方式代替征收的话，是不合法的，这不仅于法无据，而且也违反了土地管理法中的规定。因此，当被征收人遇到以租代征或是未按法定程序征收老百姓土地时，被征收人向有自然资源部或是其他职能部门申请查处。

　　2、拆迁文件必须要公示

　　土地征收过程中，拆迁公告、拆迁安置补偿方案、拆迁协议、征地批文、评估报告、用地规划许可等之类的文件必须要以书面的形式向被征收人或是所在村进行公布。

　　因此，征收实践中，如果征收方以这些文件是国家机密为由未依法向被征收人进行公布，那么则就侵害了被征收人的知情权，被征收人可以及时的有上一级部门进行举报，或是直接向有关部门申请政府信息公开获取与自己切身利益相关的一些征地拆迁文件。

　3、收集征收拆迁信息。

　　查看征收方有无张贴公告，搜集征收方发布的书面材料，必要时可以依据政府信息公开条例的规定向相关部门申请。

　　4、收集被征收不动产的权属材料。

　　权属材料包括权属来源、权属证书及不动产界址、空间界限、面积等材料，必要时还需要收集与第三人利害关系的材料。

　　5、核实征收拆迁的真实性、合法性。

　　未征求被征收人意见、未进行社会稳定性风险评估、未履行公告程序、征收材料不齐全、未先补偿后搬迁等征收活动的真实性、合法性存疑。

　　6、补齐被征收不动产的权属材料。

　　权属材料是取得安置补偿的重要依据，手上缺乏权属材料的，需要及时向不动产登记机构、自然资源管理部门调取。

　　7、及时提起行政复议、行政诉讼。

　　若出现征收文件缺失、安置补偿严重不合理等情形，及时联系征拆律师固定证据后提起行政复议、诉讼。

　　8、评估报告不合理请及时申请复核或鉴定

　　通常情况下，评估报告会直接作为对被征收人补偿的依据。因此，在征地拆迁中，如果收到房屋征收部门送达的分户评估报告时，如果对该评估报告不满意，一定要及时的向当地的房地产评估机构申请复核或是向专家委员会申请鉴定。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

　　如果对复核结果和鉴定结果都有异议的话，那么被征收人则可以直接向法院提起诉讼维护自己的合法权益。

　　9、拆迁协议内容必须要完整，签字须谨慎

　　拆迁协议内容必须要有补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，比如补偿款的支付时间及支付方式或是安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质等，同时还要在拆迁协议中明确违约责任，在协议里明确约定违约责任，从另外一个角度来说，也是从合同条款的角度去督促拆迁人尽早的履行合同。

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征收拆迁，主要针对的是房屋土地。自然，对于被征收人而言，房屋的赔偿数额价值越高，决定了总的赔偿利益也会较高。那么，在征收拆迁时，哪些因素影响被拆迁房屋的价值高低呢？

　　一、房屋权利性质

　　 由于征收双方的立场不同，因此对房屋性质的认定选择也不同。房屋权利性质，在征收拆迁实践中主要分为经营性用房和居住用房，两者的补偿范围和标准并不相同，其主要区别在于停产停业损失。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条的规定可知：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。” 停产停业损失的补偿范围限于直接经济损失，具体包括被征收方的直接利润损失和因搬迁产生的费用，对间接损失和其他费用则不予赔偿。

　　二、房屋的结构类型

房屋的结构类型不同，造价也不同。而在房屋征收中，会用到“房屋重置价”或者“成本逼近法”来计算房屋的价格，这个时候房屋的结构类型就直接影响被征收房屋的价格了。

　 有些地方的补偿安置方案中，会直接对不同的房屋结构给出不同的每平方米补偿标准。

钢结构的价值高于钢筋混凝土结构的价值，逐次递减，钢筋混凝土的价值高于砖混结构的价值，砖混高于砖木，最不值钱的就是土木结构或者城市里的简易结构房屋了。

有些评估方法并不一定适用于某些特定结构类型的房屋。西南地区农村常见的穿斗式建筑是一种典型的砖木结构建筑，建造时期要追溯到晚清甚至民国时期了，但按成本逼近法评估将会导致其补偿价值很低，置换的安置房又不可能仍是这种结构类型的房屋。

　　三、房屋地理位置

　　 地理位置指的是区位因素。区位因素，简单的说是指房屋所在城市的区位状况，包括当前环境变动以及未来的规划前景。

　　 对于影响房子价值的因素中，房子多出的区位优势如何非常的重要，区位优势其实也就是大家通常所说的房子所处的地段，买房地段很重要，试想同样是在一个市区，可房子为什么比郊区贵，因为市区的商业区附近公司多、商家多，人流量大，这些地区的人口比较多，所以对房子的需求量也大。同时附近的规划也很重要，在郊区，像一些有购物中心、学校、交通枢纽规划的位置，房价也会上个档次。

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农村拆迁补偿该如何计算： 国家对农村房屋的补偿并不是统一、具体、明确的，一般结合当地的补偿标准进行确定。地方规定不能偏离国家总体的补偿政策。掌握好以下原则，对自己得到的补偿是否合理就有一个准确的判断了。

1、不低于周边市场价格 根据我国相关规定,对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋周边的市场价格，以被征收人房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政 案件若干问题的规定》中就土地征收补偿适用问题的规定，“征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿”。从此规定中我们可以看出，我国征收补偿必须达到市场价格这一合理标准，地方不能随意偏离。

2、先补偿后拆迁 《土地管理法》第四十八条明确，对农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

在保护被拆迁者利益时，必须遵循“维护公共利益”的原则。不少开发商为了节约成本，采用“先拆后补”的方式，这是极不合理也是不合法的。采用“补偿后拆迁”的方式可以在最大程度上保护拆迁户的利益，避免房屋被拆却拿不到补偿款，甚至出现“拆了旧房没新房”的局面。

3、不能降低现有的生活水平 根据《土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。 征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

农村拆迁补偿方式：

1、安排宅基地建房：征收方需要为被征收人安排宅基地用于重建房屋。 2、提供安置房：选择安置房，应按照合法房屋的实际面积和安置房面积1:1的比例进行置换。有的地方会按照1:1.2、1:1.5，或者更高的比例置换，这些置换比例都对被征收人比较有利，但是如果低于1:1，则补偿不合理。 3、货币补偿：被征收人如果选择货币补偿，一般是宅基地地价+房屋重置成新价+装修装饰补偿+搬迁、临时安置等费用。

宅基地地价可以参考当地政府制定的征地区片综合地价，房屋重置成新价即现在、当下重新建造同等面积、结构的房屋所需要的费用。集体土地上的房屋的补偿安置标准，没有统一适用的“补偿安置办法”，主要依据《土地管理法》《土地管理法实施条例》及地方性法规、地方性规章进行确定。 地方性法规、规章的相关补偿标准并不一定合理合法，当对自己补偿金额存在疑问时，

在房屋拆迁过程中，被拆迁人因为拆迁补偿不合理去和政府谈判是很常见的，但是很少能够通过自己的谈判提高拆迁补偿的，原因如下：

1、被拆迁人一般一生就遇到一次拆迁，对于拆迁项目的情况、拆迁补偿标准以及拆迁程序了解甚少，所以和政府谈判找不到切入点，说不出实质性的内容，给政府施加不了压力也就不会轻易提高补偿;

2、拆迁的整个阶段涉及的专业性极强，相关的拆迁条例、法律法规甚至各项政策都需要专业的征地拆迁律师才能解读和掌握，被拆迁人往往只是一知半解;

3、拆迁项目中，始终会有政府一方，现实决定了政府和被拆人的地位始终是不平等的，拆迁相关的信息也是不对称的，面对强势的政府和信息全面的政府，被拆迁人去谈判争取更高的补偿更是一场空。

想要争取合理拆迁补偿，拆迁户要掌握好这些谈判技巧！

1、不和拆迁方谈政策，谈法律法规

对于拆迁程序、补偿方式等问题，国家法律、法规早有规定，根据规定被拆迁人其实都可以拿到不降低自身生活质量，生活水平的补偿。但为了压缩拆迁成本，提高拆迁效率，不少拆迁方便拿政策说事来辩驳被拆迁人，地方政府所谓的拆迁政策，自然是为了其完成拆迁工作而制定的，为了行使其职权和方便其管理所用。但是，政策不等于法律，更不能违反法律，各级行政部门在征收土地或者房屋的过程中，要严格按照法律规定去作为，任何超越法律的界限都是违法的。

被拆迁人当遭遇政府以“政策”来打压时，首先要保持定力，不可随意妥协，拆迁方所谓的“政策”在很多情况下并非红头文件，并不具有法律效力。

2、不谈拆迁奖励，谈实际补偿

拆迁方为完成拆迁任务，往往会使出浑身解数，经常会利用搬迁奖励作为诱饵，往往奖励越高期限越短。根据我国相关规定,对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，以被征收人房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。

3、不谈没有完整纸面协议的补偿

在实践中，很多被拆迁人没有正规的协议，只是与由拆迁方随意的写几项如房屋面积、单价、装修损失等内容，甚至没有签订协议或只是签订了空白协议。根据实际维权的经验，拆迁补偿协议的主要内容有主要包括补偿方式、补偿期限和违约责任等方面。

拆迁补偿协议的内容一定要具体明确，空白协议和内容约定不明确的协议都绝不能签。虽然拆迁补偿协议采用空白协议和约定不明确的协议形式都是不合法的，但在实际维权过程种，被拆迁者因举证困难而时常陷入被动。

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1、拆迁方（人）

拆迁方（人）指取得《房屋拆迁许可证》的单位。

2、被拆迁方（人）

被拆迁方（人）指被拆迁房屋的所有权人。

被拆迁人的主体资格的认定有以下几个标准：

1、被拆迁房屋及其附属物的所有权应以房屋产权证明上记载的所有权人为准；

2、因财产分割导致的房屋产权或者附属物归属不明确的情况，以双方签订的书面协议为准；

3、因房屋的原产权人死亡所引起的产权不明的，以被继承人之间订立的遗嘱或者继承人之间的财产分割书面协议为准；

4、因房屋买卖引起的纠纷，以生效的房屋买卖合同为准，或者是法院的生效判决、裁定为准；

5、对于设定抵押权的房屋，抵押权人依法正在有关抵押房屋的过户手续的，可以以抵押权人为产权人，如果依然在抵押协议规定的抵押期间的，应当以抵押人为产权人；

6、改建、翻建、扩建或者新建的房屋，应经城市规划管理部门批准，但因有关的原因，产权没有在法定的期间各有关部门申请登记的，应当以经规划部门批准的申请人为房屋产权人，或者责令有关当事人办理产权登记后依法确认。

3、房屋承租人

房屋承租人指与被拆迁方（人）具有正当租赁关系的单位或者个人。

4、拆迁实施单位（即拆迁公司）

拆迁实施单位（即拆迁公司）指依法设立，取得房屋拆迁资质证书，接受拆迁人委托，在批准的拆迁范围内对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安顿协议的独立法人单位。

5、拆迁评估机构(即评估公司）

拆迁评估机构(即评估公司）指具有房地产评估资质，纳进本地拆迁评估机构名录，负责对被拆迁房屋和产权调换房屋（安顿房）的房地产市场价值入行评估的机构。

评估机构的选定先由征收单位给予一个适当的时间由双方协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

若在规定的时间内协商不成，再由房屋征收部门通过一定程序确定。

在实际拆迁过程中，房屋征收部门未经被征收人协商直接确定评估机构是不合法的。

6、房屋拆迁单位（拆除公司）

房屋拆迁单位（拆除公司）指具有房屋拆迁资质，在拆迁流动中负责对被拆迁范围内的房屋入行拆除的单位。

7、拆迁治理部分

拆迁治理部分指代表政府依法对拆迁流动进行监视和治理的机构。

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　　国内经济在快速发展，综合实力在逐渐加强，对于城市的基础设施建设和城市规划也是越来越完善。现在很多城市为了加快发展和实现完善的城市规划，往往都会把一些老旧的房子拆掉，用来建设高楼大厦。相信大家都看过即将要拆迁的房子，一般要拆迁的房子都会写上“拆”字。

　　拆迁房上的“拆”字是一个标志，拆迁房上的“拆”字为什么要画一个圆？

　　1、首先最重要的一点就是避免有些无聊之人在前后加字，引起误解。如果说不画圆有人在前后加个“不”字，那意思就完全不一样了。

　　2、其次，在“拆”字上画圆也表示这里已经被征收，不再是属于私人领地，是要被拆迁的范围。还有就是很多老房子的墙面是有非常多的涂鸦的，如果“拆”字不画圆那与周围的那些涂鸦是很像的，而画了圆以后就很容易区分了。

　　3、最后，就是希望拆迁工作能圆圆满满的完成。

　　4、审阅批准了的意思，很多文件领导审阅批准了后都画一个圆。

　　5、理解成零，拆了就什么都归零了，什么都没有了。现在为了建设现代化城市，许多老建筑都被拆光了，想体验一下以前的那种环境已经没有机会了。

　　6、圆满的意思，拆了就开始有钱了，这样不管是被拆迁的还是拆迁的都好。

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拆迁房:

拆迁房指的是某一片区有旧改规划，但没正式开始拆迁的房子；一般是刚开始签合作框架到计划申报主体草案公示的阶段，这类房子通常会比较便宜。

指标房:

指标房是某一旧改片区内，已经签约的房子；一般是签约移交物业到拆迁阶段。这类房子产权属性，补偿方案已经相当明确，并在开发商已经签约移交物业的，这类房子问题是资金成本较长，周期较长。

回迁房:

回迁房指在原地拆迁安置的房屋，是某一旧改片内，房子已经建好并通过验收之后按补偿协议回迁给业主的物业，回迁房基本就是旧改的最尾声了，除了还没有出房产证之外。这类房子需要房票，手续和二手房交易是一样的，不过由于回迁房是没有土地出让金的了，所以在二手过户的时候，会要买家补交地税。

安置房:

安置房指政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。

拆迁安置房:

拆迁安置房指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口（含农业职业）的被拆迁人定向销售的住宅房屋。

回迁房与拆迁安置房的区别：是在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上进行房屋拆迁的，房屋拆迁补偿方式是原地产权调换的既是拆迁安置房，也是拆迁回迁房；但在出让土地上进行房屋拆迁的，如可以原地回迁的就是拆迁回迁房，而不是拆迁安置房。

经济适用住房:

经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。

现阶段，经济适用住房的来源主要有三种：

1、由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房；

2、将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房；

3、单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房。

安居房：

安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

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